Styret i et borettslag har ansvaret for at bygningen holdes i forsvarlig stand. Dette er ikke bare god praksis. Det er lovpålagt. Likevel mangler mange borettslag en skriftlig vedlikeholdsplan. Her gjennomgår vi hva loven faktisk krever, og hva det betyr for styret i praksis.
Borettslagsloven § 5-17 slår fast at styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen. Loven sier ikke eksplisitt at styret skal ha en skriftlig vedlikeholdsplan, men den stiller krav om forsvarlig vedlikehold. I praksis er det vanskelig å dokumentere at vedlikeholdet er forsvarlig uten en plan.
NBBL (Norske Boligbyggelags Landsforbund) og flere boligbyggelag anbefaler at alle borettslag har en vedlikeholdsplan som dekker minst 10 til 30 år frem i tid. Flere banker krever nå vedlikeholdsplan ved refinansiering av fellesgjeld, noe som gjør den til et praktisk krav for mange borettslag.
En vedlikeholdsplan bør som minimum inneholde en oversikt over byggets hoveddeler med installert år og forventet levetid. Vanlig praksis er å bruke NS 3451-koder for å kategorisere bygningsdelene. Eksempler er 221 (bærekonstruksjoner), 224 (takbelegg) og 311 (rør og ledningsnett).
For hver bygningsdel bør planen angi tilstandsgrad etter NS 3424-standarden. Tilstandsgradene går fra TG0 (ingen avvik) til TG3 (kraftige avvik). Planen bør også inneholde estimert utskiftingskostnad for hver del, slik at styret kan beregne hvor mye borettslaget bør sette av til vedlikeholdsfondet.
Det er styret som har ansvaret for vedlikeholdet. Dersom styret forsømmer vedlikeholdet og det oppstår skade, kan styremedlemmene i ytterste konsekvens bli erstatningsansvarlige. Dette gjelder også dersom vedlikehold er utsatt uten saklig grunn og skaden kunne vært unngått med riktig planlegging.
Det er verdt å merke seg at ansvaret ligger hos styret som organ, ikke hos det enkelte styremedlem alene. Men i praksis stiller loven krav til at styret tar informerte beslutninger om vedlikehold, og en vedlikeholdsplan er det naturlige grunnlaget for slike beslutninger.
En vedlikeholdsplan utarbeidet av konsulent koster typisk mellom 30 000 og 80 000 kroner, avhengig av byggets storrelse og kompleksitet. Planen er gjerne utdatert innen et par år fordi den ikke oppdateres llopende. Noen borettslag velger derfor å bruke digitale verktoy som lar styret oppdatere planen selv.
Borettslagsloven krever forsvarlig vedlikehold. En vedlikeholdsplan er det viktigste verktøyet for å oppfylle denne plikten. Planen bør dekke alle byggets hoveddeler med tilstandsgrader, levetider og kostnadsvurderinger, og den bør oppdateres jevnlig.
Styrebo er et digitalt verktøy som lar borettslagsstyret lage og vedlikeholde sin egen vedlikeholdsplan.